做万科的活如何(万科现在活的怎么样了)

做万科的活如何

图片来源@视觉中国

“转型并不是行业活不下去了,而是地产行业在寻找第二增长曲线,总体是乐观的。”近日,在万科35周年晚会上,董事会主席郁亮回顾了万科的发展历程、总结了经验并展望了未来。在晚会前的媒体沟通会上,他也介绍了万科提出“活下去”一年后的进展,其中科技转型的成果也初次发布。

郁亮提到,正是万科自94年起坚定不移地做减法,才能最终成为全国乃至全球最有影响力的住宅企业。但在当下,万科似乎又开始做加法了。

坚定不移做减法?

在讲话中,郁亮提到,在战略选择上,从1994年开始,万科坚定不移地做减法,聚焦住宅开发主业,出售了除主业之外的所有生意。正因为如此,当房地产黄金时代来临时,万科成为了准备最充分的选手,最终成为全国乃至全球最有影响力的住宅企业。

郁亮认为,“万科的减法”早已成为中国企业坚定不移落实战略定位的典型案例。去年下半年,万科的内部会议文件被曝光,郁亮提出要“收敛聚焦”、巩固提升基本盘,“万科未来十年的基本盘还会是住宅开发”。郁亮还提及,三年尚未找到成熟商业模式的业务可以不再做,似乎又一次开始“做减法”。

但后来,万科管理层又多次强调,“收敛聚焦”不是“砍树”,而是“修枝剪叶”,新业务还是要做。事实上,早在2012年,万科便正式提出“城市配套服务商”战略,开启相关多元化战略。2018年半年业绩会上,万科总裁祝九胜又首次提出,万科“正处在第三次创业”阶段,它的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑第二条增长曲线,同时,万科开始向“美好生活服务商”转型。

而最有希望成为万科第二曲线则非物业服务、物流仓储莫属。虽然体量还不算大,甚至部分新进入的业务暂未在报表上体现,但郁亮认为,转型不易,对业务是否成功的判断不应只有财报数据,“对万科来说,大树有大树的功能,小草有小草的地方,只要每个部分能在各自的领域里做到最好,我们就能成功了。”

据高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉介绍,万科团队经过反复讨论,把城市更新作为下一阶段在中国大城市里的重要发展领域,核心理念界定成尊重历史文脉、保留城市记忆、打造公共空间、焕发城市生机。

自2015年开始,万科在北京就开始了城市更新这项新业务。万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖去年7月份曾透露,北京万科“存量改造计划”已经在北京大区投入200亿元获取了约16个项目。未来三年,北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增,目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

孙嘉透露,目前,万科已在广州成功打造永庆坊项目,深圳南头古城的改造也在有序推动,这类旧城改造项目将是万科新的增长点。万科还在尝试以TOD为代表的大型复杂项目,即轨道上盖物业,如果该项目有所突破,也将为传统开发业务带来新的增长曲线。

截至目前,万科已进入物流地产、长租公寓、养老乃至滑雪度假等相关领域。郁亮介绍称,目前,万科的物流业在中国仅次于全球老大普洛斯,其中冷链在4年时间内已经做到全国第一;在集中式长租公寓市场份额也是第一。郁亮表示,业界估计长租公寓目前有1万亿元市场,未来估计达到3万亿元左右,市场空间仍然很大。

9月25日早间,万科企业股份有限公司发布公告称,拟发行的2019年第二期住房租赁专项公司债券,最终票面利率定为3.55%。据此前万科公告,本期债券为80亿元住房租赁专项公司债券的第四期,规模不超过25亿元,期限为5年。其中17.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营,扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。

公告显示,本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目分布于北京、上海、大连、东莞、沈阳,包括重资产项目和集体土地住房租赁项目。其中,重资产项目为北京翡翠云图项目、上海徐泾北项目、大连大橡塑项目、大连翡翠都会项目、东莞虎门紫院项目、沈阳翡翠臻园项目。这些重资产项目完工后仅能自持,仅能用于出租。集体土地住房租赁项目为北京草桥项目,为万科以租赁方式取得集体土地租赁住房项目经营权,建成后只能用于租赁,不得对外销售。

科技密集型

随着科技的不断进步,传统的房地产行业也开始加快了拥抱科技的步伐。上周,万达展示了其利用全息投影、大数据、VR等前沿技术对商场进行数字化改造的最新成果,引发大量关注,在媒体沟通会上,万科高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全也介绍了万科科技转型的成果,并发布算法平台“菩提”。

“地产科技的时代已经到来。”朱保全表示,在人口减少和就职观念转变的大背景下,人力成本高企成为地产普遍的痛点。但BIM、AI、IOT等技术日渐成熟,可以结合实际场景推动地产科技落地应用,让地产行业朝着精细化、智能化的方向发展,也让降低成本成为可能。

他认为,未来,每一家公司都是科技公司。万科也将全面主动拥抱科技变革,构建数字万科,打造不动产科技平台。“接下来无论上5G还是物联网技术,我觉得在不动产领域里面,可能酝酿着一个非常大的机会。”朱保全说。

他透露:“万科有一个秘密武器叫做‘沃土计划’,是一个9年计划,会以一个公司的名义去投入。孙嘉负责了3年,已经完成了一系列的基于万科内部的布局,目前,万科已经引进AI、物联网和云计算等相关领域的专家,建立起科技核心团队。接下来的3年或6年将由我负责。”

据了解,“沃土计划”是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略。根据万科科技赋能的发展路线图,2016-2018年,实现信息化:打基础、建设能力,服务万科业务发展;2019-2021年,实现数字化:建连接、促进共享,充分实现数据价值;2022-2024年,实现智能化:创价值、智能应用,构建行业生态平台。

2018年,万科与微软签订战略合作备忘录,双方拟在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域展开合作。同时,万科还投资了美国一家著名的不动产孵化器,通过它获得硅谷相关数据。

在媒体发布会上,万科科技算法平台“菩提”首次发布,该平台已覆盖智慧建造、智慧工地、智能客服等多个场景,将给万科带来更精细化的管理、更高的效率和更有保障的产品质量,并帮助万科向客户提供更周到的服务。“我们希望通过菩提的后台不断地学习,使得在不动产开发领域变得越来越聪明,从早期的规划到建筑设计、装修、工地管理等整个开发的全流程,能够提供一个算法平台。” 朱保全表示。

以上海某园区实际数据为例,在运用智慧运营后,该园区运营人员减少40%,路灯能耗减少75%,车库能耗减少52%,收入则增加5%,每年直接带来近数百万的成本节约和效益。

郁亮也透露,公司未来物业业务将从劳动密集型转为科技密集型,将承载各种城市服务。今年4月份,有媒体报道称,万科考虑将旗下物业管理业务分拆上市,但被郁亮否认。“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市,我一定不同意,我一定要等到万科物业成为城市服务商,才让它上市,要区别于传统的物业公司,它的价值才能得到市场上充分的肯定。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

上半年增速放缓

回顾过去,郁亮提到,自上市以来,万科的年营业收入复合增长率为27.8%,净利润复合增长率为30.8%;同时,公司纳税额年复合增长率为43.2%,自上市以来已累计分红574亿元,远超历年股权融资金额261亿元,至今仍是中国A股上市公司中持续盈利年限最长、持续现金分红年限最长的企业。

但万科的市值却远不如贵州茅台、海天酱油等消费类企业。有投资者调侃称,以前是卖楼的不如卖酒的,现在连卖酱油的都不如了。对此,郁亮回应称,“确实很多人不服气,其实我是蛮服气的,我也乐意看到这样的结果,原因很简单,如果一个公司能够满足千家万户老百姓的需要,它的服务能够成为老百姓的首选,这就是创造真实价值的,这样的公司值很多钱,无论是白酒、酱油还是房子,所有的企业都应该以此为目标。”

他甚至表示:“海天酱油让我们看到了希望,因为如果要从收入上来看,万科可能是它的17倍多,利润是它的7倍多。市场定价和评价是公平合理的,这让我看到了希望。”

而万科的收入和利润如何?半年报显示,上半年万科销售额3340亿元,稳居第二名,同比增长9.6%,是近年来增速最低的一次;录得营收1393亿元,同比增长31.5%,排名第四,与前三名差距较大,被恒大落下近900亿元;归母净利润118亿元,同比增长42.6%,排名第五,比第一名的中海少了100亿元,而中海的营收为849亿元。

虽然万科的净利润增速在业内排名前列,但净利润率仅8.5%,根据同花顺iFinD数据,在销售规模前100的房企中排名93,而2019年上半年整个行业净利润率近12%,TOP100则为12.10%。

而为巩固基本盘,万科上半年在土地市场上依然活跃。截至2019年6月30日,万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元,同比增长12.38%。在由中国指数研究院发布的拿地排行榜上,今年前8个月,万科以1260亿元的拿地金额排名第一,排名连续两个月跃升。

但相对于万科往年的表现,今年上半年的拿地风格已然相对“佛系”,905亿元的支出占销售额的比重仅27%,不仅低于头部房企平均速度,相较于万科过往三年57.2%、61.5%、42.3%的数据几乎腰斩。

万科万科执行副总裁、首席运营官张旭在中期业绩会议上坦言,确实非常谨慎,“我想我们不是激进拿地的风格。”据其介绍,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况。因为目前平均地价占销售价30%多一点,所以万科将拿地支出控制在30%左右,未来拿地仍将遵循这个规则。

他还表示:“没有固定的拿地计划。拿地更多的是在城市群,城市圈,长三角,珠三角,大湾区,产业很快发展起来的地方,三四五线城市肯定不会进。万科今年的开工面积和去年差不多,因为去年拿地不少,今年应该会持续稳定发展。”

的确,今年对于房企来说,存粮“过冬”的重要性不言而喻,从数据来看,上半年万科开始回笼资金,经营活动现金流量净额由负转正至86亿元,同比增长102.16%,自我“造血”能力大大增强,但资产负债率仍有85.3%,需要继续优化。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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